Estamos convencidos de que diseño, localización, tamaño y mezcla comercial adecuada, son los diferenciadores. Actualmente, se requiere que cumplan altos estándares de planificación.
Sí, caben muchos más, siempre y cuando sean promovidos bajo los más altos estándares de planificación en cuanto a su localización, tamaño del mercado, tráfico, arquitectura y mezcla comercial, que garanticen ofrecer tanto a los clientes lo que ellos demandan como a los promotores, inversionistas y principalmente, a los comerciantes, los retornos esperados por su inversión, así como convertir el proyecto en articulador social y referente urbano positivo.
No se trata de clarividencia inmobiliaria. Sino de presentar un panorama claro sobre las reales posibilidades de desarrollo que tiene el mercado colombiano en materia de centros comerciales.
Colombia es uno de los países de América Latina con acelerado desarrollo de estos comercios. Las cifras muestran un crecimiento del indicador per cápita de área comercial por habitante de 0,07 m2 a 0,13 m2 en los últimos 10 años. Y la cifra va en aumento. La fórmula anterior arcaica según estándares internacionales era simple: unos inversionistas, un terreno, un grupo de comerciantes y algo de publicidad. El panorama cambió. Cada vez son más grandes los retos para los desarrolladores. Hoy se hace más que imperativo cuidar aspectos como ubicación geográfica, mezcla comercial que pasa por el ancla, grandes marcas, comerciantes locales y opciones novedosas y atractivas de recreación y comida.
Establecerse en cuencas urbanas que garanticen tráfico a los comerciantes es indispensable para el éxito de un proyecto. Prácticamente, cada ciudad de Colombia e incluso poblaciones de menos de 250 mil habitantes cuentan hoy con uno o varios centros comerciales. No más este año en Ospinas anunciamos la apertura de Zazué Plaza en Santa Marta, avances en Cartagena con Plaza Bocagrande y Tennis Park Plaza, en Cúcuta.
Competidores han hecho sus apuestas en ciudades como Yopal, Ibagué, Bucaramanga y muchas más. Esto demuestra que la competencia también es mayor. Más opciones para los comerciantes y más opciones para los compradores y visitantes. Pero ojo, aquí es donde los desarrolladores y todos los involucrados debemos detenernos a analizar con cabeza fría.
Es evidente que hay sobreoferta de metros cuadrados, en ciertas zonas de mercados atractivos de algunas ciudades. Están llegando inversiones y expertise de diversas latitudes. Las mismas anclas como el Éxito o la 14 le han apostado a construir sus propios desarrollos comerciales. Hay inversionistas y desarrolladores centroamericanos y suramericanos buscando llegar a ciudades intermedias de Colombia compitiendo por mercados pequeños.
A la vuelta de unos años veremos el mercado reacomodándose y saturado de experimentos buenos y malos. Necesariamente el retorno por metro cuadrado se va a ver afectado por el desempeño de muchas opciones paralelas que están surgiendo, sobre todo en la provincia, hay que ser muy selectivos.
En Ospinas entendimos hace tiempo que el modelo cambió y que no comprometemos nuestro nombre sino en apuestas ganadoras para el público de las ciudades, de nuestros comerciantes y de nuestros inversionistas. En primer lugar, el nuevo reto es atraer fondos de inversión para garantizar la viabilidad financiera de los proyectos. Comprendimos que el objetivo ya no es únicamente construir para vender, sino desarrollar para generar réditos y la mayor valorización a los inversionistas en todas las categorías con apuestas perdurables y ganadoras.
Con Titán aprendimos que permanecer dentro de la estructura de la copropiedad le añade gran valor al proyecto, a sus dueños, a los comerciantes y a sus clientes. Hoy el éxito está en evidenciar que hay comercios orientados a la venta y otros a la inversión. Coexisten entonces dos generaciones de desarrolladores para la articulación de centros comerciales igual de válidas siempre y cuando no se pierda de vista que buena parte del éxito soslaya sobre la confianza y beneficio para nuestros comerciantes quienes son nuestros aliados y son quienes permiten lograr la mezcla adecuada.
Segundo, entendimos que hay que privilegiar territorios. Las grandes ciudades y los terrenos estratégicos de las ciudades de mediano tamaño son nuestro foco. Tercero, nuestra oferta cada vez es más sofisticada. Nos hemos convertido no sólo en el referente para las grandes marcas nacionales, sino que de nuestra mano estamos atrayendo comerciantes a Colombia. No lo hubieran hecho sino bajo la garantía que ofrecen nuestros proyectos y experiencia empresarial de más de 80 años, nombres del primer nivel mundial como Hyatt Regency, Gap, Victoria Secret, Forever 21, entre otros.
Aún cuando muchos promotores de proyectos y quienes los sigan puedan quedar atrapados en desarrollos sin talla, tráfico, mercado o producto diferenciado el futuro es promisorio. Hay luz al final del reacomodamiento. Seguirán creciendo y generando valor a sus dueños grandes comercios como Plaza de las Américas, Plaza Imperial, Centro Mayor, Titán, Ventura Plaza, en Cúcuta, Caribe Plaza, en Cartagena y muchos otros que se armarán pensando en el futuro. Estamos convencidos de que diseño, localización tamaño y mezcla comercial adecuada son los diferenciadores.
Y en esa apuesta continuaremos buscando las mejores oportunidades siempre en ciudades grandes e intermedias y en el mejor sitio.
No descartamos tampoco que la experiencia del ‘caso Colombia’ se convierta en material de exportación y, que, a la vuelta de pocos años, estemos llegando a otros países con el modelo probado que hemos construido con éxito en Ospinas.
Andrés Arango
Presidente Ospinas y Compañía
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