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Investigación: El sector de alimentación y abarrotes se está convirtiendo en el nuevo núcleo de la inversión minorista
La resistencia del sector de abarrotes y la estabilidad de los ingresos están atrayendo un creciente interés de los inversores.
Los inversores inmobiliarios muestran confianza en las tiendas físicas de alimentación Si bien los inversores se están volviendo más cautelosos con respecto al comercio minorista, la resistencia constante del sector alimentario ha proporcionado una alternativa de inversión segura. El año pasado, los volúmenes de inversión en supermercados, hipermercados y tiendas de descuento fueron notablemente fuertes, considerando la disrupción en el mercado inmobiliario comercial más amplio causada por la pandemia. El cambio de inversores en este segmento de mercado ya se notaba desde hace varios años. Desde 2017, la actividad de transacciones ha aumentado constantemente en un 46% anual en promedio. En 2020, la inversión en los sectores de alimentación y abarrotes de los 16 mercados que supervisamos estuvo cerca de los 6.500 millones de euros, un 102% más que el año anterior y un 169% más que la media de cinco años. Esto correspondió a 224 operaciones, un 21% por debajo de la media de cinco años. Evidentemente, la actividad fue impulsada por transacciones de cartera más grandes (50 operaciones). El tamaño medio de la oferta fue de 28 €. 9 millones frente a una media de 8,6 millones de euros en los últimos cinco años. Alemania fue el mercado más grande con 3.100 millones de euros, seguido del Reino Unido con 1.700 millones de euros y España con 675 millones de euros. Los mercados que experimentaron el aumento más pronunciado en comparación con su promedio de cinco años fueron Alemania (217%) y España (145%).
Según RCA, hasta finales de marzo, el volumen total de transacciones minoristas ancladas en comestibles (completadas y pendientes) estaba cerca de 1.330 millones de euros en 346 propiedades, lo que equivale al 28% de la facturación total de la inversión minorista desde el principio. del año. Las renovadas restricciones de bloqueo en Europa han limitado la movilidad de los inversores y, por lo tanto, la actividad del mercado, que está más del 50% por debajo en comparación con el primer trimestre de 2020. España, el Reino Unido y Alemania han impulsado la actividad desde principios de año. La participación de la inversión en las tiendas de alimentos alcanzó un máximo histórico El año pasado, las inversiones en supermercados, hipermercados y tiendas de descuento en alimentos representaron por primera vez en la historia el 21% de la actividad minorista total, frente a un promedio de cinco años del 7%. Aunque algunas partes del mercado inmobiliario minorista están perdiendo su condición de núcleo a los ojos de muchos inversores, a la inversa, la fortaleza del sector de la alimentación atrae a un número cada vez mayor de compradores. El sector alimentario ha demostrado sus características defensivas durante la pandemia, capturando una mayor proporción del gasto de los consumidores, ya que las tiendas, cafés y restaurantes no esenciales han permanecido cerrados en la mayoría de los países durante períodos prolongados. Si bien podríamos suponer que la reapertura de la industria hotelera podría significar que este crecimiento podría revertirse parcialmente, esperamos que algunos de los nuevos hábitos de consumo se mantengan. La resiliencia operativa del sector,
Los datos históricos del crecimiento de los alquileres en el Reino Unido destacan cómo la disminución en el crecimiento del valor del alquiler para los supermercados ha sido mucho menos severa que para otras áreas del mercado minorista durante períodos de recesión económica. Durante el ciclo reciente, que también está impulsado por cambios estructurales, MSCI informa un crecimiento del valor de alquiler promedio interanual del -1,6% para las tiendas de alimentos en 2019, mientras que se situó en -4,0% para el resto del comercio minorista. 2020 repitió este patrón, pero el margen había crecido, registrando una disminución interanual del alquiler del -1,8% para las tiendas de comestibles, mucho más en línea con 'todos los tipos de propiedades' y significativamente menos del -7,0% para todos los minoristas. También se han registrado tendencias similares en otros mercados europeos.
Además, los arrendamientos de bienes raíces de comestibles generalmente ofrecen indexación anual y plazos más largos, a menudo sin cláusulas de ruptura, mientras que las principales cadenas de supermercados generalmente ofrecen convenios sólidos. Esto hace que los bienes raíces de comestibles sean atractivos para los inversores que buscan flujos de ingresos más prolongados y seguros. Una perspectiva de crecimiento de los alquileres de estable a moderado, en comparación con otras clases de activos minoristas, proporciona seguridad en un mercado minorista más volátil. Las ventas y los arrendamientos impulsan la actividad, pero la oferta aún no satisface la demanda de los inversores El mercado sigue estando dominado por especialistas establecidos en el sector minorista; sin embargo, la diversificación fuera de los segmentos del mercado comercial con un mayor riesgo de ocupación crea más competencia. Además, el aumento de las asignaciones en bienes raíces por parte de inversores institucionales, que buscan flujos de ingresos a largo plazo para igualar sus pasivos, crea una mayor presión de inversión en sectores a prueba de crisis que ofrecen flujos de efectivo estables, como supermercados y tiendas de descuento.
Puede resultar difícil para la oferta satisfacer la demanda durante el transcurso de este año. Algunos productos podrían salir al mercado en forma de oportunidades de venta y arrendamiento posterior, lo que permite a los minoristas de alimentos recaudar capital para reinvertir con el fin de satisfacer las demandas de un entorno de consumo cambiante, a menudo para escalar su negocio en línea y hacer clic y recopilar. Estas inversiones también son decisivas desde una perspectiva inmobiliaria, ya que determinan la solidez del convenio subyacente del inquilino. El año pasado se realizaron varias transacciones de este tipo, como Mercadona y Eroski en España, Waitrose en el Reino Unido, Jumbo en los Países Bajos, Netto / Coop en Suecia, Esselunga en Italia y otras.
Se espera que la demanda de los inversores por los mercados de alimentos continúe aumentando. En vista de la guerra de ofertas que se intensifica aún más, algunos actores establecidos también están adoptando cada vez más nuevos enfoques y asegurando su cartera de adquisiciones desde el principio a través de acuerdos marco con los desarrolladores de proyectos.
Los rendimientos prime del sector alimentario se están comprimiendo en mercados con fuerte actividad La evidencia de transacciones del año pasado muestra que el rendimiento inicial promedio alcanzado en los mercados que monitoreamos fue del 5.9%, 80 pb por debajo del nivel de 2019, en contraste con el mercado minorista más amplio, que ha estado experimentando movimientos de rendimiento hacia el exterior. El rendimiento minorista medio prime alcanzable ha pasado del 4,43% en 2019 al 4,75% a finales de 2020, mientras que el rendimiento prime promedio alcanzable para los supermercados pasó del 5,7% al 5,53% en el transcurso de 2020. El año pasado, los rendimientos se comprimieron en España -100 pb, Polonia -100 pb, Alemania -40 pb, Reino Unido -25 pb, República Checa -25 pb, mientras que el resto aún no ha experimentado movimientos de rendimiento significativos. En el primer trimestre de 2021, el fuerte interés de los inversores en el sector de los supermercados de Alemania, Francia, Italia y los Países Bajos ha llevado a un mayor endurecimiento de los rendimientos prime (de -50 a -60 pb).
Los rendimientos más bajos se pueden encontrar en Francia (3,5% para tienda urbana), Alemania (3,9%), España (4,5%) y el Reino Unido (4,5%). Los rendimientos siguen siendo del 6% o más en los mercados de Europa central y oriental. Esperamos que la solidez operativa del sector y la calidad de los flujos de ingresos generen un apetito sostenido por parte de los inversores y sigan ejerciendo presión a la baja sobre los rendimientos.
RESUMEN Y CONSEJOS CLAVE
A medida que el programa de vacunación continúa en toda Europa y los cierres comienzan a disminuir, se espera que el gasto de los consumidores aumente ligeramente, impulsado por ahorros récord y una demanda acumulada.
A pesar de la fuerte caída del crecimiento de las ventas minoristas en Europa en 2020 (del 3,9% en 2019 al 1,7% en 2020), las ventas de alimentos y abarrotes aumentaron un 7,5%. Las previsiones indican que el crecimiento se normalizará durante los próximos cinco años hasta el 2,2% anual, en comparación con un promedio general del 2,7% anual (Forrester, Europa Occidental).
La tasa de crecimiento en línea del sector de comestibles aumentó del 19,5% en 2019 al 56,1% en 2020. La participación en línea de Alimentos y bebidas pasó de un 3,4% a un 5,3% en promedio en Europa Occidental y se prevé que alcance el 12,6% en 2025 ( Forrester).
El período inmediatamente posterior a la GFC mostró que si los consumidores adoptan el modo de apretarse el cinturón, es el extremo de valor del espectro el que más se beneficia. Esto sugiere que, después de la pandemia, es muy probable que se mantenga el fuerte crecimiento de la demanda de los minoristas de valor.
A diferencia de gran parte del resto del comercio minorista, los pedidos de comestibles en línea suelen ser atendidos por las propias tiendas, lo que hace que el valor real de la tienda sea mucho mayor de lo que parece inicialmente obvio. Durante la pandemia, los grandes minoristas de alimentos solo pudieron satisfacer el aumento de la demanda en línea gracias a su red o tiendas.
Los jugadores puros establecidos han crecido y han surgido nuevos modelos de tiendas electrónicas durante la pandemia, diferenciándose por los tipos de productos y servicios que ofrecen y su método de cumplimiento y entrega o pedido. Aunque no requieren tiendas físicas, estas empresas dependen de la entrega casi instantánea y dependen de los almacenes urbanos para competir.
Los minoristas tradicionales de comestibles están resolviendo el desafío de la entrega de última milla a través de micro centros de cumplimiento y supermercados oscuros, que son mini centros logísticos ubicados en centros urbanos de alta densidad.
A medida que las compras se migran en línea, las tiendas físicas deberán centrarse en la experiencia en la tienda, la calidad del servicio, la conveniencia y la confianza. La ubicación y la amplia red de tiendas seguirán siendo importantes. Se requerirá innovación en diseño y equipamiento, iluminación y espacios comunes para adaptarse a las nuevas tendencias que se centran en la experiencia del cliente.
El sector de la alimentación se está convirtiendo en el nuevo núcleo de la inversión inmobiliaria minorista. El año pasado, las inversiones en supermercados, hipermercados y tiendas de descuento en alimentos representaron por primera vez en la historia el 21% de la actividad minorista total, frente a un promedio de cinco años del 7%.
Las características defensivas y la resistencia operativa del sector seguirán atrayendo a un número cada vez mayor de compradores. Algunos productos pueden salir al mercado a través de ventas y retro-arrendamiento, pero es posible que la oferta general no cumpla con el nivel de demanda.
La competencia ha llevado a una compresión del rendimiento, con el rendimiento promedio de los supermercados en Europa pasando del 5,7% a menos del 5,5% para el primer trimestre de 2021. En vista de la guerra de ofertas que se intensifica aún más, esperamos que los rendimientos preferenciales se muevan más.
Consulte para obtener más información: https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/313664-0
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