TIEMPOS DE COSECHA
Les invito a leer este articulo enviado por Percy Schneider GrossTOMADO DE:
Shopping Centers Today del ICSC, edicion setiembre 2007
por María Bird Picó
A principios de este siglo, durante la grave crisis económica en Colombia, circulaba un chiste popular que le recordaba al último colombiano en abandonar el país que apagara todas las luces.
Pero las luces están encendidas y brillando a todo dar estos días. Hay veintenas de nuevos desarrollos de bienes raíces, entre los que se incluyen los 40 centros comerciales construidos durante los pasados dos años, y los 60 proyectos que se estiman están en las etapas de diseño y construcción. Estos, que incluyen varios proyectos de gran magnitud de uso mixto, se unirán a los 350 centros comerciales que prestan sus servicios a los 44.7 millones de habitantes del país sudamericano.
“Ahora es el momento para invertir en Colombia”, dijo Ramiro Luján Vargas, gerente general de Palmetto Plaza, un centro comercial con 234 tiendas que abrió hace dos años en Cali, la tercera ciudad más grande de Colombia.
La inversión extranjera y doméstica ha aumentado al mismo ritmo que el número de visitantes. El año pasado, 1.97 millones de turistas extranjeros visitaron Colombia, un aumento del 48 por ciento al comparase con el año anterior. Elliot Bross, el desarrollador mexicano de centros comerciales, es uno de los inversionistas extranjeros que tiene a Colombia en la mirilla con el respaldo de $200 millones en fondos institucionales de Estados Unidos y Europa.
“Queremos entrar, y en grande”, dijo Bross, presidente de Planigrupo, un desarrollador y administrador de centros comerciales con sede en Monterrey, México.Colombia ofrece muchas oportunidades a los inversionistas de malls. Entre ellas se destacan las tasas de retorno que oscilan alrededor del 13.5 por ciento, aproximadamente un punto porcentual sobre el promedio actual en México, dice Bross.
Cuando se le pregunta por qué los inversionistas institucionales no han considerado a Colombia hasta ahora, Bross le echa la culpa a la pobre imagen a nivel internacional que ha sufrido Colombia.
“Las noticias que hablan de un ataque en Cali venden mejor que el reportaje sobre las muchas cosas buenas que (el presidente) Uribe está logrando allí”, afirmó Bross.
Los extranjeros no son los únicos esperando su turno para invertir en Colombia; están también los colombianos a medida que retoman confianza en su patria.
“Los colombianos están invirtiendo porque vemos la posibilidad de recuperar nuestras inversiones durante los próximos años”, dijo Guillermo Botero, presidente de la Federación Nacional de Comerciantes de Colombia. “Hay confianza en el país, sus instituciones y nuestro presidente”.
Colombia, el tercer país más poblado de América Latina, después de Brasil y México, sufrió por muchos años un estancamiento económico a raíz de sus problemas fiscales y un largo conflicto armado interno. Pero bajo el liderazgo de cinco años del presidente Álvaro Uribe el país ha logrado recuperarse de forma dramática gracias a precios competitivos de su materia prima, el crecimiento de sus exportaciones, un gasto gubernamental más juicioso y una notable mejoría en la seguridad. Uribe, con sus políticas poco ortodoxas, también ha reducido la deuda pública y el desempleo. El índice de inflación ha bajado del 18 por ciento a un 5 ciento durante la pasada década.
El año pasado, la economía creció un 6.8 por ciento, el crecimiento más grande desde 1978. Este aumento fue dos puntos porcentuales más alto que el promedio para América Latina. Las ventas minoristas, incluyendo automóviles, se ampliaron por un margen de 14.1 por ciento el año pasado.
Esta transformación económica ha llamado la atención de inversionistas y minoristas extranjeros quienes continúan llegando al mercado colombiano. Falabella, la cadena chilena de tiendas departamentales, abrió su primera tienda colombiana en el 2006 en Santafé Bogotá, el mall más grande de Colombia.
Las cadenas minoristas españolas Mango y Zara están también incursionando en Colombia. Antes de finalizar este año, Zara tendrá tiendas en Unicentro Bogotá, Centro Comercial El Tesoro, en Medellín, y Jardín Plaza, en Cali, según su portavoz en Madrid, Raúl Estradera Vázquez.
Cencosud, la holding chilena dueña de centros comerciales y varias cadenas minoristas, recientemente entabló una alianza con la minorista francesa Casino Group para lanzar Easy, la cadena de mejoras al hogar de Cencosud.
Colombia es uno de varios países latinoamericanos que Kimco Realty Corp. está evaluando para su portafolio de inversiones. La compañía estadounidense ya tiene inversiones en las industrias de centros comerciales de Chile y México.
Kimco también ausculta los mercados de Brasil, Costa Rica y Perú, según Michael Melson, director para América Latina de Kimco. Los mismos factores que hacen otros mercados latinoamericanos apetecibles están presentes en Colombia: estabilidad macroeconómica, una creciente clase media, mayor acceso a crédito, tasas de interés más bajas y tasas de retorno atractivas en los desarrollos de bienes raíces, dice Melson.
“Nos intriga la oportunidad que ofrece Colombia y estamos estudiando alternativas potenciales para entrar al mercado”, añadió.
La recompensa puede ser sustanciosa. Hubo poca o casi ninguna construcción de centros comerciales durante la década de los noventa, fenómeno que se extendió hasta la recesión del 2000-2002, una de las más severas en la historia de Colombia. Toda esta inactividad creó una gran demanda de centros comerciales y otros tipos de bienes raíces, dice Andrés Rojas, director de mercadeo y operaciones para Colliers International en Santa Fe de Bogotá, Colombia.
Desde el 2003, el crecimiento económico del país aumentó los valores de bienes raíces y la confianza de los inversionistas, lo cual a su vez desató el desarrollo de malls, en particular aquellos anclados por tiendas grandes, añade Rojas.
Esta explosión de espacio comercial se ha ramificado hacia otras ciudades de menor tamaño y hasta pueblos remotos. En estos meses, por ejemplo, una de las noticias que más ha despertado interés en la industria es la inauguración del décimo centro comercial en Cúcuta, una ciudad de bajo perfil en la frontera con Venezuela, con una población de apenas 743,000 habitantes. No es cualquier mall sino un moderno Unicentro con un Área Bruta Arrendable de 20,407 metros cuadrados, y anclado por un Carrefour.
Para los comercios que buscan entrar en nuevos mercados la noticia de que hay mayor disponibilidad de nuevo espacio comercial es muy alentadora.
La cadena de perfumerías La Riviera atribuye al apogeo de los centros comerciales el que haya logrado crecer de apenas 14 tiendas en el 2002 a las 35 que tiene ahora.
Este auge comercial es visible en Medellín, la segunda ciudad más grande de Colombia, donde al menos una docena de nuevos proyectos están en construcción. Entre estos se incluyen desarrollos de uso mixto como San Fernando Plaza y Complex Inter, y dos extensos centros comerciales, el Santafé Medellín con 373 tiendas, y Premium Plaza, con 350 tiendas.
La actividad de centros comerciales es particularmente sorprendente porque la ciudad de Medellín está delimitada por un área de 382 kilómetros cuadrados en el valle de Aburrá.
“Ahora hay 25 centros comerciales en un área de entre 10 a 12 kilómetros”, dijo Irma González, administradora de Unicentro Medellín.
En Cali también se habla de una saturación ya que ahora hay 20 centros comerciales de diversos tamaños y estilos, y dos extensos malls en construcción, Centro Sur Plaza y Super Outlet 80. Además, Unicentro Cali invierte $27 millones en una expansión que añadirá 85 tiendas, 16 restaurantes y una torre de oficinas de seis niveles.
Lo que es sorprendente es que en Colombia los locales comerciales se sigan vendiendo a los minoristas, a pesar de que en el resto de la región latinoamericana hay una tendencia a usar más el modelo de arrendamiento. Los desarrolladores aluden a una disponibilidad limitada de financiamiento atractivo que les obliga a vender los locales en sus centros comerciales para poder recuperar su inversión.
Cualquiera que sea la razón, los locales en los centros comerciales continúan siendo una inversión atractiva en Colombia. Una nueva modalidad es la formación de grupos de inversionistas que compran varios locales que arriendan o revenden.
Algunas cadenas minoristas también han desarrollado un negocio paralelo altamente rentable que se dedica a la compra y reventa de locales en centros comerciales.
“Muchos comerciantes se han convertido en inversionistas de bienes raíces”, dijo Carlos Alberto Valencia, gerente de Unicentro Cali.
Pero para muchos otros minoristas, los locales en centros comerciales siguen siendo prohibitivos. En un mall líder como Unicentro Cali, por ejemplo, el precio de compra puede alcanzar $10,000 por metro cuadrado, mientras que en algunos malls en Medellín esta cifra es $5,000.
“El modelo de condominio ha hecho mucho daño a nuestra industria porque no todos los comerciantes, particularmente los pequeños, tienen acceso a un centro comercial”, dijo Roberto A. Zawadzky, presidente de Acecolombia y gerente de Centro Comercial Chipichape en Cali.
La mayoría de los ejecutivos de la industria coinciden en que el origen del problema es la ausencia de financiamiento con términos atractivos.
“No hay mucho capital institucional para inversiones de bienes raíces”, según Sergio Estrada, gerente de Inmobiliaria San Fernando S.A. en Medellín, desarrolladores de varios centros comerciales de Medellín. La compañía desarrolla el proyecto de uso mixto San Fernando Plaza, pautado para abrir este año, con una inversión de $60 millones. Aunque los fondos de pensiones han existido por 10 años, tienen múltiples restricciones para su uso en bienes raíces, añadió Estrada.
Son pocos los ejecutivos que dudan que el modelo de arrendamiento se afiance en Colombia, como ha sido el caso en muchos otros lugares, a medida que la inversión extranjera aumenta. Ciertamente este es el modelo que Kimco insiste en usar, dice Melson de Kimco.
“Preferimos ser dueños del 100 por ciento del espacio y arrendarlo a inquilinos a largo plazo para asegurarnos de tener un centro comercial consistente, atractivo y bien conservado, y permitir que los minoristas enfoquen sus recursos en su negocio principal”, dijo. “La demanda por espacio comercial deberá continuar aumentando dramáticamente”.
Deseosos de un crecimiento agresivo, pero con necesidad de financiamiento competitivo, los desarrolladores colombianos no ignoran los coqueteos de socios extranjeros, y las nuevas prácticas que traen al mercado. Uno de ellos es José Toledo, dueño y administrador de Centro Comercial Único, outlets en Cali y Pereira, quien al cierre de esta edición negociaba con potenciales inversionistas extranjeros. Toledo tiene planes de abrir dos Único adicionales para el 2009 en otras ciudades que declinó identificar. “No estamos interesados solamente en el dinero”, expresó Toledo, “sino en el conocimiento que pueden contribuir a nuestro negocio”. Los prospectos a largo plazo que ofrece Colombia son igualmente de atractivos para los inversionistas como su actual repunte económico. Los centros comerciales representan apenas el 19 por ciento de las ventas minoristas en Colombia, una penetración baja al compararse con el 70 por ciento en Estados Unidos, el 23 por ciento en Chile y el 33 por ciento en España, según Fenalco.
Las estadísticas demográficas son también favorables para el desarrollo comercial.
Colombia tiene una población joven con una edad mediana de 26.6; 64.8 por ciento de la población está entre las edades de 15 y 64 años, según el Worldfact Book (Libro de Datos Mundiales) publicado por la Central Intelligence Agency.
Solo el 20 por ciento de las mujeres en Colombia trabajaba fuera de sus hogares en el 1981. Para el 2005 la cifra había aumentado a 47.9 por ciento. Treinta por ciento de los estudiantes colombianos asisten a la universidad en las noches lo cual abre oportunidades para los centros comerciales en las áreas de ventas y entretenimiento, según Dionisio Araújo, director del capítulo de Bogotá de Fenalco.
Parece ser que los malls colombianos serán lugares muy visitados.
Ejecutivos dicen que los malls tipo condominio tienen mala reputación
por María Bird Picó
La percepción prevaleciente sobre el modelo condominio que gobierna los centros comerciales, en el cual los comerciantes son dueños de sus locales, es que es la receta perfecta para el caos.
Los críticos del sistema dicen que cada comerciante actúa de forma independiente de los intereses del centro comercial, con prácticas como las de abrir y cerrar a su antojo, diseñar sus vitrinas como les plazca y prestar poca atención al mantenimiento de las áreas comunes.
Pero a pesar de todas las historias de horror, una administración competente y reglas estrictas pueden hacer que un mall condominio sea viable. Al menos esta es la experiencia en Colombia, donde las propiedades comerciales tipo condominio aun son la regla a pesar de que el modelo de arrendamiento se afianza cada vez más en el resto de la región.
“Cuando las reglas son claras nuestro trabajo no es tan difícil”, dijo Martha Lucía Londoño, administradora de Camino Real, un centro comercial de 104 locales dirigido a la clase media y baja, y que está localizado en el corazón de la ciudad de Medellín.
Una ley aprobada en el 2001 ha hecho más fácil la administración de estos centros comerciales. La Ley 675 establece que las propiedades con múltiples inquilinos comerciales elijan una junta administrativa compuesta de al menos tres dueños; la junta, a su vez, nombra a un administrador. El grupo tiene a su cargo asuntos como el mercadeo y el mantenimiento de las áreas comunes.
“No es fácil administrar un centro comercial cuando cada dueño de tienda sigue su propio norte”, dijo Ramiro Luján Vargas, gerente general de Palmetto Plaza, en Cali, Colombia. “Nuestra destreza más importante es guiar a todos hacia el mismo norte”.
Para Londoño, una de las contribuciones más significativas de la nueva ley a la administración efectiva de las propiedades de uso comercial es la abolición del requerimiento de unanimidad para acatar la mayoría de las decisiones.
“Ahora sólo necesitas el voto de al menos el 70 por ciento de los dueños”, dijo Londoño. “Solamente se requiere la unanimidad para la demolición del edificio”.
La ley también otorga a la administración los medios para hacer cumplir las reglas. Por ejemplo, el grupo administrativo puede demandar a un dueño moroso en la corte judicial.
“La sección de la ley sobre asuntos económicos ha sido muy importante para nuestra industria”, dijo Irma González, administradora de Unicentro Medellín. “Antes de que la nueva ley entrara en vigor, era muy difícil cobrarles a los deudores. La nueva ley también establece sanciones pecuniarias y no pecuniarias para los dueños que no cumplen con las reglas del centro comercial”.
Entre estas están las reglas de horarios de operación y de mantenimiento general de los locales comerciales.
A pesar de todos estos avances, los administradores argumentan que el sistema de condominio que gobierna los centros comerciales es mediocre en dos áreas: control de la mezcla comercial y falta de acceso a la información de ventas del inquilino. La información de ventas ayuda a los administradores a monitorear el desempeño de sus inquilinos.
En cuanto a la mezcla comercial, este es el talón de Aquiles de los centros comerciales que se rigen bajo el modelo de condominio, dicen los ejecutivos. Aunque el desarrollador puede seleccionar a los inquilinos cuando el mall abre sus puertas por primera vez, cualquier cosa puede suceder después.
Un minorista puede revender su local como le plazca y trastocar la mezcla comercial. El reglamento de la propiedad puede dictar solamente los usos generales para varias áreas del mall como, por ejemplo, establecer que los locales de comida se ciñan sólo al patio de comidas, dice Londoño. Pero los administradores no pueden intervenir en la decisión de a quién se vende ese local.
“Si el reglamento del centro comercial dice que un área específica es para comida”, dice Londoño, “entonces 10 locales de comida rápida que venden pollo pueden abrir y no podemos intervenir aunque lo que el centro comercial necesite sean locales que vendan pizza, ensalada y café”.
Lo mejor que el grupo administrativo puede hacer es sugerir candidatos idóneos para ese espacio comercial al dueño del local. “Hay comerciantes que te ayudan y hay otros que no”, dijo María Luisa Cossio, administradora general de Parque Comercial El Tesoro, uno de los centros comerciales principales de Medellín.
Para mantener control, los inquilinos-dueños de dos centros comerciales exitosos en Colombia han tomado cartas en el asunto al optar por convertirse en dueños-administradores.
Los 120 dueños de El Tesoro, un exclusivo centro comercial localizado en uno de los vecindarios más pudientes de Medellín, crearon un fideicomiso para desarrollar y arriendar la expansión inaugurada el año pasado. En marzo, aprobaron otra expansión que incluye oficinas, un hotel, un complejo de salas de cine y un área comercial que también será arrendada, no vendida, según Cossio.
De forma similar, los inquilinos-dueños de Unicentro Cali retendrán la titularidad de 55 de las 85 tiendas que son parte de la expansión, al igual que la mitad de los locales en el nuevo patio de comidas, dice el gerente Carlos Alberto Valencia.
A pesar de que las leyes y la buena administración pueden lograr que un centro comercial condominio opere bien, la realidad es que hasta ahora no hay nada mejor que el arrendamiento para que un centro comercial opere sin problema alguno.
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Ignacio Gómez Escobar
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