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Mall & Retail acaba de publicar el PRIMER ESTUDIO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE CENTROS COMERCIALES EN BOGOTÁ 2018, donde hace un pormenorizado análisis del sector del “Real Estate” comercial de Bogotá. El propósito de este estudio, es realizar un seguimiento periódico a la dinámica inmobiliaria del retail, en las principales ciudades del país.
A continuación, se presenta el resumen ejecutivo del comportamiento del sector en el 2017 en Bogotá.
Panorama actual.No obstante el excelente crecimiento del mes de diciembre, donde se alcanzó un 6.1%, el sector comercial enfrentó en 2017, uno de los más difíciles periodos para la economía, de los últimos nueve años. Fuentes de Raddar, estiman que el gastos de los casi 14 millones hogares del país creció tan solo un 0.5% en el año, alcanzando cerca de $ 614 billones. Bogotá representa el 38% de ese gasto. El incremento de los tres puntos del IVA, el bajo crecimiento del empleo de las ciudades capitales y la incertidumbre política por la polarización que vive el país y los escándalos de corrupción, son los principales factores que contribuyeron con estos resultados. Así mismo, los canales informales y online fueron los que más crecieron en el año.
Estos aspectos hicieron que muchos retailers, tuvieran que ajustar a principio del año sus estrategias comerciales, cerrando puntos de ventas y deteniendo sus planes de expansión, e Impulsando el comercio electrónico como una de las claves para su reinvención, todo lo cual hizo que la oferta inmobiliaria se disparara.
Nuevos desarrollos.
De los 13 nuevos desarrollos que se realizaron en el país en 2017, Bogotá (incluido Soacha y Sopo) fue desatino de 5 de ellos (38%), lo cual determinó una aumentó de la oferta inmobiliaria en 158 mil m2 de GLA. Al cierre del año la capital de la Republica termino con 56 Centros Comerciales de más de 5.000 m2 de GLA, con una área comercial de 1.78 millones de m2 de áreas comerciales, lo cual lo ubica con un índice de saturación inmobiliaria del 21 m2 por cada 100 habitantes, teniendo el 35% del inventario del país.
Tasa de disponibilidad comercial.
A comienzo del 2018 los centros comerciales de Bogotá contaban con cerca de 8.632 locales distribuidos en 35 centros comerciales, con una tasa de vacancia o de disponibilidad del 8.3%, totalizando cerca de 57 mil m2 de áreas comerciales disponibles. Por zonas geográficas, Soacha presenta la mayor oferta con el 17.6%, seguido del Centro con el 12.7% y Occidente y Chapinero con el 9%.
El índice de absorción de locales en 2017 se situó en el 52% al disminuir en 294 locales la vacancia en los 11 centros comercializados analizados el año anterior.
Tenant Mix
La categoria “Moda Textil” es la de mayor participacion en los centros comerciales, con un 44 %, seguido por otros con el 17,8%, el “fast food” con el 14% y calzado y marroquineria con el 12%.
Precios
Los precios de renta y venta de los centros comerciales son bastantes heterogeneos debido al esquema de desarrollo. En general en regimen de propiedad horizontal los precios son altos. La escasez de terrenos en areas densamente pobladas y baja disponibilidad han disparado los precios. Por otro lado la llegada de operadores internacionales tales como Parque Arauco, Mall Plaza, Sprectrum, Roble, Sonae Sierra estan cambiando la manera de alquiler de espacios comerciales, pasando de la renta fija a la renta variable haciendo mas justos los costos inmobiliarios para los retailers.
La renta fija promedio de alquiler en Bogota, está en los $ 125 mil por M2 mensual. El limite superior, se situa en los $ 450 mil y el limite inferior en $ 25 mil.
Por zonas geograficas, la zona norte presenta la renta mas alta con $ 208 mil pesos mensuales por m2, seguido de la zona norte con $ 150 mil y la zona occidente se situa en el tercer lugar con $ 140 mil.
Los costos de administracion se situan en promedio en los $ 20.400 mensual por m2, siendo la zona noroccidente con $ 13.500 .
Ciclo de vida.
El negocio inmobiliario comercial desde la perspectiva de la tasa de ocupacion y los tiempos de vacancia reconoe 4 fases, la expansion, la sobreoferta, la resecion y la recuperacion. Bogotá en los ultimos años ha sufrido un proceso de expansion muy acelarado que en algunos sectores puede estar presentando sintomas de sobreoferta en especial en la zona occidental, norte (oriente y occidente) que esta obligando a los desarrolladores a revaluar algunos proyectos. Por el contrario la zona sur, tiene muchas oportunidades ya que las densidades poblaciones son altas y la oferta por las limitaciones de predios es limitada.
Pespectivas.
De los 12 centros comerciales que se aperturan en Colombia en 2018, 4 estaran en Bogota. En efecto duarante el presente año se espera la consolidacion de Usaquen Plaza, Plaza Claro, Gran Plaza El Ensueño y el proyecto mas importante de moda para mayoristas Neos en el sector de San Victorino; Estos proyectos sumaran 91.500 m2 de GLA.
Para conocer en detalle los aspectos del PRIMER ESTUDIO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE CENTROS COMERCIALES EN BOGOTA, escribanos a gerentecomercial@mallyretail.com.
Fuente: Leopoldo Vargas Brand. Gerente Mall & Retail.