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Tomás Santamaría y Rodrigo Mora Montoya inauguraron el primer centro comercial en Colombia hace 32 años, bajo el nombre de San Diego, y nunca imaginaron que el negocio fuera tan próspero, a tal punto que hoy existen alrededor de 300 negocios similares en todo el país y se habla de la construcción de 23 más para cubrir la demanda que hay en Bogotá, dos más en Medellín, otros en Cali, un gran centro en Pereira y uno en Ibagué, por mencionar sólo algunas de las ofertas que ya están en desarrollo.
En Bogotá, la inversión presupuestada para la construcción de nuevos centros comerciales supera los 350.000 millones de pesos, los cuales se suman a otro monto destinado a la modernización de los ya existentes, con miras a cubrir las necesidades del público en materia de consumo, recreación, tecnología y espacios culturales.
Y es que los centros comerciales se fueron convirtiendo, poco a poco, en un punto de encuentro donde no sólo se realizan compras sino también se concretan negocios. De hecho, los restaurantes, bares y cafeterías de estas estructuras se han convertido en el escenario de encuentro de empresarios, ejecutivos y todo tipo de personas que buscan allí un lugar seguro y confiable para sus reuniones.
Juan Carlos Mogollón, gerente de la Convención de Centros Comerciales de la Federación Nacional de Comerciantes (Fenalco), dice que estos establecimientos se han profesionalizado cada vez más, debido a que hay una nueva cultura alrededor del tema.
Hoy existen lugares para toda clase de demanda: abiertos, cerrados, de clase media, grandes malls y pasajes comerciales. Cada uno busca formas de atraer a su público y crear nuevos incentivos para generar tráfico.
Otro de los pioneros en el tema de centros comerciales fue Pedro Gómez Barrero, quien construyó el primer centro comercial en Bogotá en 1974. Con Unicentro llegó a la capital el concepto de desarrollo urbano integrado de vivienda, comercio, recreación, trabajo y servicios en grandes ciudades, convirtiéndose en el segundo espacio más grande del país, después de San Diego.
Evolución
“Los primeros centros comerciales eran espacios pequeños, diseñados únicamente para apoyar las ventas del comercio. En los años 70 no había sitios de diversión dentro de estas construcciones, ni mucho menos salas de cine”, explica Jaime Arango Uribe, presidente del Consejo Administrativo del Centro Comercial San Diego y miembro de la Asociación Nacional de Centros Comerciales.
Arango, quien lleva 32 años vinculado al tema de centros comerciales, recuerda que los pioneros introdujeron el concepto con base en las tendencias mundiales. “Rodrigo Mora, Tomás Santa María, Pedro Gómez, Hernando Casas, Juan Pizano de Brigard y Manuel Restrepo adelantaron, durante años, diversas investigaciones urbanísticas y arquitectónicas, de factibilidad comercial y financiera, y realizaron una gira por los centros comerciales más importantes del mundo para conocer el negocio y comenzar su desarrollo local”, señala Arango.
Unicentro, por ejemplo, fue edificado en terrenos que por mucho tiempo fueron lotes con cultivos de cebada, de propiedad de doña Gloria González de Esguerra, ubicados en la calle 122A y diagonal 127, entre carreras 12 y 15 de Bogotá.
Por su parte, San Diego se construyó a las afueras de Medellín. Inicialmente albergó 70 locales comerciales y 15 oficinas.
Desde entonces ha tenido dos ampliaciones, la última se realizó hace nueve años cuando el centro quedó dotado de 200 locales comerciales, 1.370 parqueaderos y 180 oficinas.
Pese a haber sido Medellín la cuna de los centros comerciales en el país, la ciudad que mayor evolución presenta en este segmento es Bogotá, donde según estudios adelantados por Fenalco, hay 93 centros comerciales, incluyendo los sanandresitos, y de este total alrededor de 20 corresponden a espacios similares a Unicentro, Hacienda Santa Bárbara, Salitre Plaza y Plaza de las Américas, para citar algunos.
En Medellín, que es la segunda plaza con mayor desarrollo, se estima que hay 42 centros comerciales y de ellos entre 15 y 20 corresponden a edificaciones tipo Oviedo, El Tesoro y San Diego, entre otros.
En concepto de Jaime Arango Uribe, dos ejemplos claros a destacar son Bucaramanga y el Eje Cafetero, donde en los últimos dos años ha crecido la inversión en estos negocios y se vislumbra un gran auge en materia de los centros comerciales. A pesar del crecimiento que se ha dado en la construcción de centros comerciales a partir del año pasado, expertos en el tema opinan que no se puede hablar de un “boom” de estos establecimientos y que, por el contrario, aún hay espacio para más proyectos.
Los expertos consideran que en un país que sobrepasa los 44 millones de habitantes, según cifras del Dane, hablar de 300 centros comerciales es aún muy bajo, máxime cuando la nueva tendencia es construir espacios donde predomine la diversión.
Arango Uribe opina que es tal el atractivo que ofrecen los centros comerciales como inversión, que hoy en día hasta las grandes superficies quieren entrar a competir con la ampliación de sus locales, oferta en teatros y parques de diversiones, plazas de comidas y negocios aledaños que brinden servicios integrales al consumidor. No obstante, para Uribe las grandes superficies están lejos de competir con los centros comerciales y en la medida que éstos se modernicen y cubran adecuadamente la demanda de los consumidores no tendrán nada que temer.
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Alrededor de 23 nuevos centros de comercio se encuentran actualmente en construcción en Bogotá; dos de ellos ya abrieron sus puertas y en octubre se anuncia la inauguración de Unicentro de Occidente, con el cual la empresa continúa su proceso de expansión en el territorio nacional.
Para el primer semestre de 2005 está prevista la apertura de otros establecimientos de su tipo en sectores como Ciudad Salitre, Chía y el norte de Bogotá, donde según los estudios de mercadeo no existía la suficiente oferta para cubrir tal mercado.
En centros comerciales no todo está dicho; por el contrario, una reciente investigación de la Federación Nacional de Comerciantes (Fenalco), muestra que Colombia está atrasada en el desarrollo del comercio frente a otros países, incluso de América Latina, pues a pesar de existir una amplia oferta en las diferentes ciudades, aún hay zonas sin explorar y en otros casos los sitios no cumplen con las expectativas de lo que busca la nueva generación de consumidores.
Según el estudio, el comercio de hoy está frente a una Generación “Y”, la cual muestra una gran inclinación por la tecnología, la música, la lectura, los deportes extremos y todo lo que implique bienestar.
Bajo este concepto, los centros comerciales que están en construcción entran en la era de la Tercera Generación, donde priman más la diversión y la cultura, antes que el mismo comercio, a diferencia de lo que sucedía hace 30 años.
Estudios de mercado realizados por firmas constructoras y de comercio, indican que los jóvenes de hoy invierten mucho más dinero en el consumo de bebidas, alimentos, rumba, conciertos, música, cine, deportes y todo lo que implique diversión.
Es por ello que los nuevos escenarios del comercio tendrán mucha más oferta de actividades para realizar en familia, de tal manera que se conviertan en el lugar ideal para el “paseo dominguero”.
En Ciudad Salitre habrá tres nuevos centros, cuya promesa es la de ampliar la oferta existente en este lugar, donde cada día se construyen nuevas urbanizaciones y hay más desarrollo industrial.
Según un estudio realizado por Yanhaas S.A., Ciudad Salitre ofrece gran potencial de desarrollo, ya que tiene dos mercados importantes: el de la gente que vive cerca, a 15 minutos en transporte público para área de influencia primaria, y la que trabaja en el sector.
El estudio pudo establecer que cerca de 230.000 personas laboran en cercanías de la zona, lo que demuestra que hace falta oferta de espacios para atender esta población.
Gran Estación, Estrella del Salitre y el Centro Comercial Bima son tres de los proyectos que ya iniciaron obras y que tienen previsto inaugurar antes de finalizar 2005.
Al igual que Portal de La 80 y Alamos Diver Plaza, los nuevos espacios que próximamente abrirán sus puertas se caracterizan por su amplia oferta en salas de cine, parques infantiles, sitios de exhibición tecnológica, gimnasios, boleras y todo lo que aporte al esparcimiento de las personas y a la integración de la familia.
Otra de las características es el exceso de naturaleza, al estilo de construcciones como la de El Tesoro en Medellín, y la claridad al interior de los establecimientos, debido a la amplia iluminación y la utilización de vidrio templado.
En el norte también hay más alternativas de comercio. Para el constructor Pedro Gómez Barrero, los terrenos aledaños al Centro Comercial Andino ofrecen grandes posibilidades de desarrollo y es por ello que su propuesta es integrar el Centro Comercial Andino, el Atlantis, el Retiro y La Cabrera, de tal forma que las carreras 11 y 12 con las calles que van desde la 81 a la 85 harían parte de un gran mall abierto que intercomunica a cada uno de estos cuatro centros comerciales formando uno solo.
También se adelanta la construcción del centro comercial Paseo San Rafael, en un lote ubicado en la esquina noroccidental de la intersección de la Avenida Iberia o calle 134 con la futura Avenida Córdoba.
El proyecto genera durante el tiempo de su construcción 380 empleos directos y aproximadamente 800 indirectos.
Esta zona tendrá un desarrollo continuo hasta el año 2011, pues se desarrollarán allí proyectos de vivienda y un complejo hotelero y de negocios, para lo cual se proyecta una inversión adicional de 2,1 billones de pesos (de hoy).
Para los planes diferentes a vivienda se buscará la vinculación de capital extranjero.
Chía fue detectado como otro de los sitios estratégicos en la apertura de centros comerciales y en este sector la Constructora Ospinas desarrolla un proyecto de gran magnitud.
Una de las novedades que incorporan los centros comerciales es la presencia de las grandes superficies y de las cajas de compensación como almacenes ancla, lo que demuestra que el nivel de competencia es cada vez mayor y las empresas están decidiendo integrarse.
Sin embargo, las grandes cadenas no se conforman con ser almacenes “ancla”, sino que ya algunas de ellas decidieron arriesgarse a abrir centros comerciales propios, como es el caso de la multinacional francesa Carrefour.
Dionisio Araujo
Director Fenalco Bogotá
La reciente bonanza en construcción de centros comerciales pone de manifiesto no sólo el repunte económico que han tenido la construcción y la finca raíz, sino la reactivación económica que está viviendo el país, bajo un ambiente de optimismo, cambio y renovación, acompañado de la confianza de la opinión internacional y la consecuente inversión.
En un país donde uno de los mayores problemas es el desempleo, una estrategia fundamental debe estar enfocada a la reactivación de la demanda interna, fomentando el comercio y la industria. Y qué mejor que aumentando la oferta comercial, no sólo con mayor cantidad de establecimientos, sino ampliando los horarios de atención.
La primera opción se viene presentando con la proliferación de nuevos centros comerciales -actualmente en Bogotá hay más de 15 en construcción-. Hace 50 años fueron ideados con el único fin de crear una gran plaza de ventas. Resulta impactante observar su evolución desde hace 30 años -cuando llegaron a Colombia- y se han convertido no sólo en lugares de compra, sino en centros de esparcimiento y diversión. Hoy en día son inconcebibles sin sus zonas de comida, bancos, teatros, boleras, cines, negocios de esparcimiento. En países de otras latitudes cuentan con estaciones subterráneas donde convergen las líneas del metro y las rutas de los buses.
Sin embargo, ¿tendrá Bogotá la demanda suficiente para asimilar esta gran oferta que viene en camino? ¿Pasará lo mismo que en Estados Unidos, donde actualmente se habla de saturación de malls, muchos de los cuales -se dice- no van a sobrevivir?
El seguro beneficiado será el consumidor, que contará con una mayor proximidad, por lo que las zonas de alta concentración de población representan gran potencial. No obstante, para los comerciantes se acentuará la competencia y tendrán que contar con importantes ventajas comparativas y de diferenciación con el fin de atraer los compradores.
Por otro lado, la transformación urbana de Bogotá ha obligado a que el comercio de calle se organice y entienda la necesidad de zonas de parqueo, de cargue y descargue, iluminación, seguridad. Con un consumidor más educado, este formato comercial debe desarrollar el concepto de “centro comercial de cielo abierto”, de lo contrario el comprador preferirá la facilidad para estacionar y la seguridad de un centro comercial.
El comercio de calle debería tomar estos cambios como una oportunidad. Hay un target de compradores que prefiere acudir a un paseo comercial de cielo abierto, en vez de formar parte del tumulto del centro comercial -siempre y cuando cuente como mínimo con seguridad y parqueo-; y eso lo han medido muy bien aquellos comerciantes que en una misma zona tienen locales dentro y fuera de los centros comerciales.
Por otro lado, Bogotá está siendo testigo de una de las transformaciones más impactantes de los últimos años: la extensión de los horarios de atención. Una cultura cosmopolita que viene atendiendo una gran masa de población que trabaja y estudia al mismo tiempo, amas de casa y madres que atienden exigentes horarios laborales, aquellos que practican deporte, ejecutivas que deben estar muy bien presentadas.... Por eso, los salones de belleza y peluquerías, los gimnasios y el comercio en general logra aumentar sus ingresos con los horarios extendidos y hasta continuos las 24 horas del día.
Los recientes éxitos de las jornadas Bogotá Despierta y Trasnochadora, y el desesperante tráfico de los días sábado, son prueba fehaciente de su necesidad. No solo los establecimientos típicos de retail, sino aquellos que prestan servicios como las notarías, los talleres de mecánica, las cerrajerías, etc. deberían extender sus horarios para mejorar el servicio y, claro, para aumentar sus ingresos. Aquellos que lo han puesto en práctica saben muy bien que el costo beneficio vale la pena.
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IGNACIO GÓMEZ ESCOBAR. SOY ESTRATEGA EN MERCADEO E INVESTIGADOR DE MERCADOS CON MI OFICINA DE ASESORIA Y CONSULTORÍA DESDE 1983.
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