Conglomerados comerciales como Gamarra, Wilson y Las Malvinas se fortalecen año a año y dan paso a millonarios y modernos proyectos que renuevan la oferta de establecimientos en estas zonas
Por: Manuel Marticorena Solís
Lunes 16 de Agosto del 2010
Agustín Gamarra fue un ambicioso militar peruano: dirigió tropas con valentía; derrotó a sus enemigos en batallas hasta lograr la independencia de nuestro país. Ya en la etapa republicana, no solo invadió Bolivia para intentar recuperarla para el Perú, también fue nombrado en dos oportunidades presidente del país. Pese a todos estos antecedentes, su apellido no brilla tanto por sus hazañas épicas como por el hecho de que una calle del distrito de La Victoria, que lleva su apellido, se ha erigido el mayor emporio comercial textil.
Gamarra es un mundo donde conviven toda clase de prendas y trabajadores: jaladores, vendedores, voceadores y confeccionistas, que en conjunto forman una población de 25.000 personas y 107 mil visitantes diarios, que van con la expectativa de comprar en lo que cariñosamente han bautizado como “Gammy Shopping Center”.
CON POTENCIAL
Para nadie es un secreto lo que representa Gamarra. Se trata de un inmenso imán de consumidores de todas partes del país —inclusive de provincias— que buscan los mejores precios y la mejor calidad. Diógenes Alva, presidente de la Coordinadora de Empresarios de Gamarra, indica que este emporio comercial abastece de prendas de vestir a todo el país.
El crecimiento ha sido tan vertiginoso en los últimos diez años que Alva recuerda que tenía apenas catorce galerías (edificios con pequeñas tiendas) a fines de la década de los 90. Hoy Gamarra cuenta con 170 y se siguen construyendo más.
Si bien Gamarra ha tenido un crecimiento notable, el fenómeno no es exclusivo de este conglomerado. Gladys Triveño, presidenta ejecutiva de Pro Expansión, señala que otras zonas como Wilson (tecnología) y Las Malvinas (ferretería, celulares y productos electrónicos) también han tenido similares despegues.
La zona comercial de Las Malvinas se formó gracias a las autoridades municipales, tras el desalojo de ambulantes del Damero de Pizarro en 1997, y en la actualidad vende más de US$600 millones. Otros conglomerados también han logrado un empuje similar, como el circuito Grau-Polvos Azules; Caquetá, Wilson, y Marsano, en las avenidas del mismo nombre.
Mucho se ha cuestionado el desorden con los que han crecido. Johan Vega, gerente comercial de Arellano Marketing, indica que la principal fortaleza no ha estado necesariamente en su orden, ni en cómo se venden los productos, ni el estado en que tienen sus ambientes; sino en su multitud de oferta y sus bajos precios. “Los comerciantes lo entienden así. Para ellos, cuanto más galerías haya siempre les irá mejor”, señala.
Los conglomerados han tenido una forma de crecimiento espontánea sobre la base de mercados, campos feriales y galerías (en ese orden). Vega indica que en todo ese proceso los comerciantes se han ido modernizando y profesionalizando y las exigencias cada vez son mayores porque, pese a que aún siguen teniendo ventajas sobre formatos modernos como los centros comerciales (tiendas por departamento, “home centers” y supermercados), si no se modernizan corren el riesgo de perder el espacio ganado.
En el caso de Gamarra, los comerciantes se encuentran ya en la tercera generación. Según Gladys Triveño, mientras la primera —la de los fundadores— se ha enfocado hoy en temas inmobiliarios —con el alquiler de las galerías— la tercera generación tiene una visión más empresarial y apuesta por una mejor organización, innovación y el alcance de nuevos mercados.
Este proceso ha generado una oportunidad para algunas inmobiliarias que han ingresado a estos conglomerados con un formato nuevo, el cual se trataría de una mixtura entre lo que ofrece un centro comercial (tipo “mall”) y una galería tradicional.
UNA OPORTUNIDAD
Hace menos de un año, la inmobiliaria Riscal (que tiene como accionistas a un grupo de abogados) inauguró en el conglomerado Wilson la galería Cyber Plaza. Su gerente general, Gonzalo Barandiarán, indica que la propuesta es similar a la de los “mall”: con espacios amplios, mayor iluminación natural, estacionamientos y una administración centralizada, encargada de la limpieza, seguridad y orden. La inversión en este proyecto fue de US$20 millones. Según cuenta Barandiarán, el proyecto, construido en un terreno de 5.330 metros cuadrados, estaba diseñado para ser lanzado en dos etapas, sin embargo, grande fue la sorpresa de la inmobiliaria cuando los puestos se empezaron a vender de tal forma que el proyecto fue construido de un solo jalón.
El ejecutivo cuenta que, pese a lo que se pueda creer, el 70% de los compradores son comerciantes de la zona. “Se trata de gente que quiere seguir creciendo y para hacerlo apuestan por un centro comercial más sofisticado”, señala.
El éxito del proyecto motivó a los socios de Riscal a asociarse con otros inversionistas para desarrollar un nuevo proyecto en el conglomerado Las Malvinas. Dicho proyecto, denominado Malvinas Plaza, requerirá de una inversión de US$55 millones y será construido por la Inmobiliaria Estructura. Luis Romero, gerente general de esta empresa, indica que en el proyecto se articulan dos formatos: el “strip center”, que tiene pequeñas tiendas ancla, un patio de comidas y algunos servicios y, por otro lado, teuna galería de 914 tiendas repartidas en diferentes pisos. Estaría listo hacia el 2011.
“Los comerciantes de Las Malvinas ya dejaron de ser los ambulantes de los 80, ahora tienen nuevas perspectivas y quieren invertir en ambientes más seguros”, señala.
Barandiarán indica que en este campo se dan dos oportunidades: el hecho de que los comerciantes quieren seguir invirtiendo en nuevas tiendas y el hecho de que “retailers” como los bancos y tiendas de telefonía no pueden acceder a tiendas en la zona porque tienen que pagar altos precios por los metros cuadrados que deciden arrendar, “el proyecto comercial les daría esta chance”, señala.
GAMARRITA PLAZA
Bajo este mismo concepto se está desarrollando otro proyecto en Gamarra. ¿El terreno? Una inmensa mansión aislada entre varias galerías, ubicada entre los jirones Bélgica y Gamarra (a una cuadra de la avenida México, en La Victoria). El proyecto, que estaría siendo financiado por el Banco de Crédito, es de un valor de US$55 millones y será construido sobre un área de 12.000 metros cuadrados. Asimismo, contaría con patio de comidas y hasta un cine.
Una fuente ligada al proyecto indicó que si bien contempla una galería en su interior (con 1.500 puestos) se está diseñando con un formato de centro de entretenimiento para los miles de comerciantes de Gamarra, que si bien comen, duermen y viven en la zona, también demandan distracción.
Un proyecto similar se está construyendo en Caquetá, de propiedad del ex corredor de autos y abogado Juan Manuel Polar. El proyecto requerirá de una inversión aproximada de US$30 millones, intenta albergar a 1.200 comerciantes y la primera fase será inaugurada en setiembre. A diferencia de los proyectos de Las Malvinas y Gamarra, este incluirá a comerciantes de abarrotes, alimentos perecibles y ropa.
Ernesto Aramburú, director ejecutivo de la consultora Araval, dedicada a diseñar proyectos comerciales, señala que Minka —el mercado mayorista del grupo Romero— es un ejemplo y demuestra que este tipo de proyectos sí funciona. “En Minka hay una serie de puestos, todos ordenados por tipo de productos y que cada vez crecen más”, señala.
UN ORDEN
Aramburú considera que el problema de las galerías tradicionales es su mantenimiento. Así, suelen ser administradas por asociaciones de los propietarios de los puestos, que usualmente pierden autoridad. Por esta razón, suelen haber problemas como la invasión de pasadizos con mercadería o propietarios que dejan de pagar las cuotas de mantenimiento, lo que genera problemas.
Diógenes Alva defiende la lógica de este tipo de administración. Explica que ante un problema de falta de pago, la táctica es simple: se le corta la luz. “Vas a ver si al día siguiente no pagan”.
Barandiarán indica que en el caso del Cyber Plaza las cuotas morosas suelen ser cobradas a través de fideicomisos establecidos durante la compra del establecimiento. Según Ernesto Aramburú, en el nuevo esquema es usual que el constructor del proyecto no venda todos los locales comerciales, sino que se queda con un 30% de los establecimientos —los más grandes— los cuales los alquila. De esta manera el constructor también integra y se compromete con el éxito comercial de su proyecto.
Los entrevistados indican que los conglomerados comerciales seguirán creciendo ¿Hasta cuándo? Aún no hay respuestas, pero si usted confía en lo que dicen, no pierda más tiempo y compre su espacio en estas incubadoras de grandes negocios.
LOS LÍ
MITES
Informalidad vs. formalidad
¿Hay informalidad en los conglomerados? Sí y no a la vez.
Diógenes Alva, presidente de la Coordinadora de Empresarios de Gamarra, indica que la mayoría de empresarios son formales y prueba de ello es que la mayoría accede a créditos bancarios.
Gonzalo Barandiarán, gerente general de Riscal, señala que siempre hay informales que estarán dentro del conglomerado en la medida en que también consideran una oportunidad de crecer y ser microempresarios.
El ejecutivo señala que los proyectos comerciales de nuevo formato permiten ser más exigentes en cuanto al cumplimiento de la normas tributarias.
SALEN DE
GAMARRA
Sin sector productivo
Los altos precios de los alquileres en Gamarra estarían generando que los talleres de confecciones salgan de esta zona y solo se quede la parte comercial.
Los talleres están migrando hacia Los Olivos y Ate Vitarte.
ESTRATEGA EN RETAIL. Contactos en: igomeze@une.net.co igomeze@gmail.com www.igomeze.blogspot.com igomeze@une.net.co COLOMBIA - SURAMERICA
Potencial de crecimiento:
