Fue a fines de noviembre de 2010 cuando el centro comercial Parque Arboleda abrió sus puertas a los habitantes de la ciudad de Pereira. El complejo de 40.000 metros cuadrados (m2) de área arrendable, se convirtió así en el primer mall de Parque Arauco en Colombia y también la primera incursión de capitales chilenos en ese país. A cuatro años de ese hito, el panorama en dicho mercado ha cambiado totalmente, desde un destino prometedor a uno de los polos de desarrollo más interesantes para la industria del retail chilena y del resto dela región.
Los centros comerciales anunciados entre el presente año y 2016 suman 43 iniciativas, que se agregan a las 178 con que culminó 2013. ¿La inversión proyectada? Más de US$ 2.600 millones sólo en estos tres años, de acuerdo a información de la Asociación de Centros Comerciales de Colombia (Acecolombia).
Y no es de extrañar, puesto que la penetración de los centros comerciales en ese país aún es baja. Según datos de Acecolombia, la nación cafetera cuenta con 7,15 metros cuadrados de área comercial por habitante, cifra inferior al promedio regional de 8,22 m2 y de los 14,9 m2 de Chile y 194 m2 de Estados Unidos. Cifras que muestran un potencial que a ningún desarrollador ha dejado indiferente.
Las firmas chilenas se encuentran entre los principales inversionistas extranjeros de este mercado. Del total de proyectos anunciados para los próximos dos años, un par corresponde a capitales locales: Parque La Colina, que será el tercero de Parque Arauco en Colombia después de Parque Caracolí, tendrá 63 mil m2 y demandará una inversión de US$ 289 millones; y Mall Plaza Manizales, que contempla cerca de 60 mil m2 de construcción y requerirá un desembolso similar al realizado para la construcción de Mall Plaza El Castillo, la primera incursión del grupo controlado por las familias Solari y Del Río, esto es US$ 75 millones.
Pero no serán los únicos. Fuentes ligadas a esta industria local señalan que existe un fuerte interés por parte de Parque Arauco en las ciudades de Cali, Medellín y el municipio de Leiva, ubicado en el departamento de Nariño. Asimismo, el holding Cencosud, que actualmente tiene presencia en Colombia a través de su hipermercado Jumbo, la tienda de mejoramiento para el hogar Easy y los supermercados y tiendas de conveniencia Metro, también podría ampliar su línea de negocios en ese país, pues desde el año pasado ha sostenido conversaciones con los dueños de la empresa constructora local Marval para levantar un centro comercial en Bogotá.
Estos tres actores chilenos no juegan solos en su expansión en Colombia. Otros operadores latinoamericanos ya han puesto sus fichas en ese destino. Así, aparecen los salvadoreños del grupo Roble, Planigrupo de México y Cimento (que nace de la unión de la constructora Amarlo y la desarrolladora de centros comerciales guatemalteca Spectrum), que tienen iniciativas en diversas etapas de ejecución. Sobre esta base, es posible afirmar que los años que vienen serán decisivos para la reconfiguración del negocio en Colombia, en todo ámbito.
CAMBIO DE MODELO DE NEGOCIO
La avalancha de inversión en centros comerciales en Colombia ha generado coletazos en la configuración societaria de estas iniciativas. Históricamente, los más en ese país eran construidos por una empresa que luego vendía uno a uno cada local, por lo que, finalmente los dueños del centro comercial eran todos sus locatarios, lo que se conoce como propiedad horizontal o condominios. Al año 2010, el 93% de los desarrollos estaba estructurado de esa manera.
Con el ingreso de nuevos proyectos y de inversionistas extranjeros, se ha difundido el modelo de propiedad concentrada de un solo dueño o sociedad. En 2013, el 19/0 de los proyectos se regía bajo esa configuración societaria y hacia futuro se proyecta un aumento de esa cifra. De acuerdo a las estimaciones del director ejecutivo de Acecolombia, Carlos Hernán Betancourt, a partir de los proyectos anunciados a 2016, la proporción se elevaría a favor de los centros comerciales en manos de un propietario hasta un 40%.
“En los próximos cinco años, los centros comerciales como existen hoy van a haber migrado –o estar en proceso de hacerlo– a un esquema híbrido donde exista gobernabilidad, porque todos se quieren quedar en el negocio del largo plazo”, proyecta Betancourt.
En este fenómeno la banca local ha cumplido un rol clave pues, de acuerdo con Betancourt, ha generado nuevos vehículos financieros para financiar los proyectos. “La banca ha cambiado su manera de mirar el negocio, generando respaldo frente a flujos futuros y fijándose en quiénes están detrás de las iniciativas más que cuánto tienen, lo que ha abierto muchas posibilidades”, asegura.
LOS ATRACTIVOS
¿Qué tiene Colombia para ofrecer a los inversionistas y desarrolladores de retail? Su principal atractivo es su perfil demográfico: tiene 61 ciudades con más de 100 mil habitantes, 29 con más de 200 mil, 17 que superan los 400 mil y seis que sobrepasan el millón de personas, según cifras de Acecolombia. Es decir, tiene muchas ciudades “intermedias” con un gran potencial consumidor.
“Esa es una de las razones por las cuales hay centros comerciales en 44 ciudades del país”, explica Betancourt. Y la onda expansiva continuará en la misma linea puesto que de los 43 proyectos en carpeta, cerca del 60% se encuentra en urbes de tamaño intermedio.
Pero el creciente consumo también tiene mucha incidencia en el auge de este sector. El 22% de los visitantes de los centros comerciales colombianos termina realizando una compra, cifra que se ubica en el rango del promedio internacional, y las compras en promedio de los colombianos son de US$ 988 mensuales por hogar, pero pueden ir de US$ 777 hasta US$ 2.111 en el promedio nacional. En ese escenario, la clase media es fundamental ya que representa el 42% de la población y explica el 66% del consumo.
“En 2005 la clase media concentraba el 34% del consumo en Colombia y compraba 250 artículos al año. Para 2013, prácticamente era responsable del doble del consumo que hace ocho años y hoy ese mismo hogar compra 480 artículos”, detalla Betancourt.
Además, en un escenario donde la demanda sube aceleradamente y la oferta aún escasea, no es de extrañar que el precio del metro cuadrado sea alto. Eso es justamente lo que ha sucedido en Bogotá, que se ha convertido en una de las ciudades donde se paga más por establecimientos comerciales.
De acuerdo al estudio “Principales calles en todo el mundo”, de la firma internacional Cushman & Wakefield, la capital colombiana se ubica en el puesto 21 del ranking de zonas comerciales más caras de cada país: en Bogotá, el metro cuadrado cuesta US$ 3.599,7 al año. En comparación, el Paseo Ahumada, en Chile, se encuentra en el número 39 con US$ 1.905,4 por metro cuadrado. Cabe destacar que la locación del país cafetero subió cuatro puestos respecto de la misma medición realizada en 2012, mientras que el representante nacional descendió uno.
Sólo considerando los países del continente, la ubicación colombiana ocupa el décimo lugar, siendo precedida por cuatro locaciones en Nueva York, una en Los Angeles, dos en San Francisco y otra en Sao Paulo. Respecto a los valores que maneja Colliers Chile de las principales calles comerciales, las rentas que se pagan en Colombia son ampliamente superiores. Según un plano de oferta de locales comerciales en Santiago Centro, el rango mínimo promedio de la calle más cara de esa zona, esto es Paseo Huérfanos, es de US$ 127,4 por m2 y el máximo US$ 169,8 por m2.
CÓMO NEGOCIAR EN COLOMBIA
Pese a los diversos atractivos que ofrece Colombia como destino de inversiones para el retail, no basta con llegar e instalarse en ese país. “Cada asentamiento ofrece su propia diversidad cultural, de hábitos, gustos, forma de tomar decisiones de compra”, señala Betancourt. Por esto, adaptarse a cada nuevo destino es adecuarse a un consumidor diferente. El representante de Acecolombia recalca que es importante comprender las raíces y el acervo histórico y cultural de las diferentes regiones para dar en el gusto de la gente. Esto es fundamental para realizar campañas exitosas de comunicación y marketing, explica. “En Bogotá, por ejemplo, se debe utilizar un lenguaje protocolar, en cambio en Medellín, debe ser más cálido, mientras que en la costa debe ser mucho más relajado y eso tiene que ver con la idiosincrasia de cada lugar”, detalla.
Fuente: Diario Financiero
